Меню
Пай-общество: о метаморфозах торговых центров и их посетителей
Всем интересно, как развивается тема управления объектами недвижимости через ЗПИФ.

В беседе с Business FM президент Российского совета торговых центров (РСТЦ) Дмитрий Москаленко подчеркнул, что и у самого такого инструментария, как ЗПИФ, есть и плюсы, и минусы.

— При продаже ТЦ через ЗПИФ происходит продажа не самого торгового центра физлицам, а пая, то есть доли, которую можно измерить не квадратными метрами, а деньгами. В таком случае для девелоперов речь идет не о прямой продаже объекта недвижимости, а все же о реструктуризации долговой нагрузки. По данным консультантов, российские домохозяйства за время пандемии накопили огромные средства. Именно эти деньги девелоперы могут использовать через инструмент ЗПИФ для замещения банковских кредитов — если не с более высокой, то хотя бы с сопоставимой эффективностью. Используя более гибкий инструментарий ЗПИФ, девелоперы смогут изменить свою долговую нагрузку. Это поможет в поиске денежных средств для проведения финансовых маневров внутри компании.

Но, помимо плюсов, у ЗПИФов наверняка есть и минусы? Какие проблемы могут возникнуть на пути реализации этой идеи?

— Главный плюс заключается в том, что управляющая компания полностью исключает налог на прибыль для владельцев объектов. Он ложится на пайщиков. Еще один плюс заключается в том, что собственник дистанцируется от операционного управления. Для кого-то это может показаться минусом, но с точки зрения универсальности бизнеса это явный плюс. Основной же минус инструментария ЗПИФ заключается в том, что так свободно распоряжаться своим торговым центром собственник уже не сможет. У управляющей компании есть обязательства перед пайщиками, и это может стать определенной преградой при принятия управленческого решения. Например, если ТЦ задумал реконцепцию.

А можно ли подойти подобным образом к финмодели первых коммерческих этажей в жилых комплексах? Что для этого необходимо сделать — в законодательном, организационном и всех прочих смыслах?

— Да, можно, но для того, чтобы это сделать, первые этажи должны продаваться одному собственнику, а не множеству юридических лиц, которым будет сложно договориться о едином подходе между собой, а ведь нужно еще договориться и с управляющей компанией, которая будет всем этим управлять. Лайфхак заключается в том, чтобы управлять первыми этажами для пользы самих жителей. Инвестору это должно быть интересно, если он, покупая квартиру в каком-то ЖК, приобретает еще и пай на коммерческие площади, которые продаются на момент строительства с дисконтом, тем более что пай не такой дорогой, как сама квартира. При этом пайщик гарантированно получит доход. Правда, придется найти баланс между возвратом инвестиций на недвижимость и возвратом инвестиций на пай. Иначе все паи скупятся неинституциональными инвесторами, а недвижимость будет стоять на месте. Эта тема пока слабо проработана, к ней подступаются еще только с точки зрения комплексного управления первыми этажами жилых домов. В этом случае из первых этажей ЖК получается подобие торгового центра, но в формате стрит-ретейла. Если в торговом центре фудкорт, обувь, одежда, услуги сосредоточены в одном объекте, то здесь все то же самое будет распределено на первых этажах нескольких зданий.

Что необходимо сделать, чтобы, так сказать, активнее двинуть тему ЗПИФов в торговом сегменте?

— Сегодня использование инструмента ЗПИФ — это открытый вопрос для застройщиков, пайщиков, управляющих компаний и банков, и очевидно, что всем им нужно найти поле для компромиссов. Площадкой для обсуждения этого вопроса вполне может стать РСТЦ. Компаний, которые действительно умеют управлять этим, очень мало на российском рынке. Кроме того, у них множество видов отчетности: для ЦБ, для налоговой, по МСФО и так далее. То, что темой занимаются считаные единицы компаний, лишь подтверждает тот факт, что упражнение в виде управления ЗПИФ не для всех. Тема ЗПИФ в России очень зарегулирована. Однозначно потребуется принятие новых законов для упрощения самого механизма.

Получается, ждем выработки новых законодательных подходов и достижения новых рыночных компромиссов. А пока — мечтаем, как стоит посреди уютного небольшого города или района в городе побольше торговый центр, который уже и не торговый, а общественный с некоторой торговой функцией и путем ЗПИФа принадлежит всем окрестным жителям.
24 МАЯ / 2021

Made on
Tilda